Kdo platí opravy v bytovém domě: vlastník bytu nebo SVJ?

Jeden z vůbec nejčastějších sporů v rámci společenství vlastníků jednotek pramení v otázce, kdo má platit opravu nebo výměnu konkrétní části domu – vlastník jednotky nebo společenství? Automaticky lze usoudit, že platí ten, komu daná část patří. Ve skutečnosti ovšem odpověď není takto jednoduchá. Rozhodující je zde především vymezení samotné jednotky a společných částí domu v prohlášení vlastníka nebo ve smlouvě o výstavbě.

Mnoho vlastníků se běžně špatně domnívá, že rozhodující je, kde se závada nachází. Ve skutečnosti je ale doopravdy podstatné to, komu daná část domu podle právních dokumentů náleží.

Základní pravidlo

Každý vlastník je povinen hradit náklady na údržbu, opravy a výměny částí, jež jsou součástí jeho jednotky. Naopak opravy společných částí domů jsou hrazeny společenstvím z příspěvků vlastníků. Klíčovým východiskem pro rozhodnutí, zdali je k úhradě povinen vlastník nebo společenství, je tedy jasné rozlišení, zda se daná část nachází v jednotce vlastníka, či mezi společnými částmi domu.

Zjednodušeně řečeno, vlastník platí to, co patří k jeho bytu, zatímco SVJ hradí opravy částí, které slouží všem vlastníkům.

Co určuje prohlášení vlastníka

Určujícím je v tomto případě prohlášení vlastníka, případně smlouva o výstavbě, které stanoví, co tvoří jednotku, které části domu jsou společné, popřípadě zda jsou některé společné části vyhrazeny k výlučnému užívání konkrétního vlastníka. Právě tyto dokumenty hrají zásadní roli při určování odpovědnosti za opravy. Obecně proto není vhodné spoléhat pouze na to, jak se podobné situace řešily v minulosti nebo co říkají sousedé. Rozhodující je obsah příslušné dokumentace.

Pokud dokumentace „mlčí“

Pokud nastane případ, kdy výše uvedená dokumentace „mlčí“, tedy není-li některá část domu v prohlášení dostatečně vymezena, aplikuje se obecná úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Pokud není stanoveno jinak, mezi společné části domu patří zejména základy domu, nosné a obvodové konstrukce, střecha, fasáda a zateplení, chodby, schodiště, výtahy, hlavní rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny a vytápění, stoupačky a další technická zařízení domu. Naopak vlastník zpravidla hradí podlahové krytiny, vnitřní dveře, omítky, malby a obklady uvnitř bytu či kuchyňskou linku. Jedná se o takové prvky, které jsou zpravidla součástí jeho jednotky.

Často spornými oblastmi jsou okna, balkony, stoupačky či radiátory, kde je vždy nutné ověřit konkrétní znění prohlášení vlastníka, protože jejich právní režim se může dům od domu lišit.

Závěrem je důležité podotknout, že pro určení, kdo je povinen k zaplacení opravy, není rozhodné umístění závady, ani zažitá praxe v domě. Tím zásadním východiskem je prohlášení vlastníka nebo smlouva o výstavbě. Teprve až při absenci řešení této otázky v příslušných dokumentech se použijí pravidla obsažena v občanském zákoníku a nařízení vlády o společných částech domu, která jasně uvádějí, které části domu se považují za společné.

Naše advokátní kancelář svým klientům ráda pravidelně pomáhá s výkladem prohlášení vlastníka, posouzením jeho odpovědnosti za konkrétní opravy i s řešením sporů mezi vlastníky a SVJ, a to ještě před tím, než přerostou v nákladná soudní řízení.