Jak postupovat proti problémovému vlastníkovi jednotky

Snad každý alespoň jednou zažil problémového souseda, který svým neohleduplným chováním narušoval nejen jeho poklidné žití, ale mnohdy i pokojné soužití obyvatel celého domu. Co dělat, když Váš soused dlouhodobě vytváří nesnesitelný hluk, nepořádek a jiné podobné nepříjemnosti, a omezuje tak Vaši možnost nerušeného užívání bytu?

Občas zkrátka nestačí domluva, bouchání na stěnu či volání policie. Zákon proto na tyto situace pamatuje, a to prostřednictvím institutu nařízeného prodeje jednotky. Nelze vlastníka jen tak „vyhodit na ulici“, lze však nařídit nucený prodej jeho bytové jednotky. On tak dostane peníze z prodeje, ale o byt jako takový přijde a musí se odstěhovat.

Jednoduše řečeno, zákon tak umožňuje v krajních případech zasáhnout proti takovému vlastníkovi, který svým dlouhodobě nevhodným chováním znepříjemňuje život ostatním obyvatelům domu.

Právní základ: § 1184 Občanského zákoníku

Aby měl proces u soudu šanci na úspěch, musí být krok za krokem splněny tři jasně stanovené podmínky, zakotvené v § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení může osoba odpovědná za správu domu navrhnout, aby soud nařídil prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu této osoby porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Ve výstraze je uveden důvod jejího udělení, upozornění na podání výše zmíněného návrhu a výzva, aby se takový vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby jeho následky odstranil, a to v přiměřené lhůtě.

V praxi tedy nestačí, že je soused „nepříjemný“. Musí jít o takové porušování povinností, které je dostatečně závažné a prokazatelné, že zasahuje do práv ostatních vlastníků.

Praktický postup a shromáždění důkazů

Důležité je, aby byly zajištěny veškeré možné důkazy o onom nevhodném chování problémového vlastníka. Mohou jimi být například protokoly od policie o opakovaných výjezdech k rušení nočního klidu, posudky z hygieny či svědectví ostatních vlastníků jednotek, včetně relevantní fotodokumentace a videozáznamů. Čím lépe jsou jednotlivé incidenty zdokumentovány, tím vyšší je logicky šance na úspěch u soudu.

S podáním samotné žaloby poté musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, přičemž se nepřihlédne k hlasu vlastníka, o jehož jednotky prodej jde. Tím je mimo jiné zamezeno situacím, kdy by některý z vlastníků záměrně usiloval o podání žaloby pouze z osobních důvodů a bez náležité podpory ostatních vlastníků. Jinak řečeno, o tak závažném kroku nemůže rozhodnout jeden nespokojený soused, ale musí za ním stát většina vlastníků v domě.

Závěrem lze říci, že ačkoli zákon poskytuje nástroj, který lze za určitých okolností využít k řešení problémů s nepohodlným sousedem, je třeba si uvědomit, že jde o běh na dlouhou trať. Takový soudní spor totiž může trvat celé měsíce, ne-li i roky. Návrh na nařízení prodeje jednotky by tak proto měl představovat až krajní řešení pro případy, kdy všechny ostatní dostupné prostředky selžou.

Naše advokátní kancelář se této oblasti dlouhodobě věnuje a v případě potřeby je připravena pomoci jak společenstvím vlastníků, tak jednotlivým vlastníkům s posouzením konkrétní situace a návrhem dalšího možného postupu.